Opzeggingsgronden verhuurder: als verhuurder het huurcontract ontbinden
Heeft u last van een huurder die niet betaalt? Veroorzaakt uw huurder overlast? Of vernielt uw huurder de woning? Dan is het niet meer dan logisch dat u de huurder het liefst zo snel mogelijk uit wilt zetten. Als u een huurder uit wilt zetten, dan zal de rechter de huurovereenkomst moeten ontbinden. Dit kan alleen als u rechtsgeldige opzeggingsgronden heeft. Op deze pagina leggen we uit wat voor u als verhuurder de wettelijke opzeggingsgronden zijn.
Wilt u met een van onze specialisten overleggen over het uitzetten van een huurder? Neem dan direct contact met ons op.
Uw huurder uitzetten?
Vul uw gegevens in en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Wat zijn wettelijke opzeggingsgronden voor een verhuurder?
Huurders genieten in Nederland een belangrijke mate van bescherming. Hiermee wordt voorkomen dat een huurder zomaar uit zijn woning gezet kan worden.
Een verhuurder kan een standaard huurcontract alleen opzeggen om een aantal specifieke redenen die in de wet worden genoemd. Dit noemt men ook wel de wettelijke opzeggingsgronden. Een huurder moet zich bijvoorbeeld gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Een verhuurder mag een (particuliere) huurder niet om andere redenen uit een woning zetten, ook als in het huurcontract anders staat vermeld. Dit is namelijk een dwingend recht.
5 opzeggingsgronden om als verhuurder de overeenkomst te ontbinden
Heeft u als verhuurder te maken met een wanbetalende huurder, iemand die de woning vernielt of een huurder die overlast veroorzaakt? Dat uw huurder bescherming geniet, betekent niet dat hij zomaar alles kan doen en laten. Er zijn een aantal opzeggingsgronden. Wanbetaling is er daar één van.
1. Wanprestatie
Is uw huurder voortdurend te laat met het betalen van de huur? Of heeft hij grote huurachterstanden? Dan levert hij een zogenoemde wanprestatie. Een openstaande vordering van de verhuurder op de huurder is dus een reden om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Ook als uw huurder het verhuurde anders gebruikt dan waarvoor het bestemd is, dan is dat een vorm van wanprestatie en is beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk.
2. Dringend eigen gebruik
Indien de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, is het mogelijk dat op deze grond de huurovereenkomst opgezegd wordt. Daarbij wordt onder dringend eigen gebruik verstaan dat de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning wil gaan hebben omdat er sprake is van een spoedeisende situatie, bijvoorbeeld omdat de verhuurder zelf geen woonruimte heeft.
Het belang van de verhuurder om de woning zelf te gebruiken moet in dat geval zwaarder wegen dan het belang van de huurder om te blijven wonen. Het mag niet gaan om een spoedeisende situatie veroorzaakt door de verhuurder zelf. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder zelf geen passende woonruimte heeft. De verhuurder moet de huurder in dit geval een redelijk aanbod voor vervangende woonruimte doen.
3. Weigering nieuwe huurovereenkomst
Soms is het tussentijds aanpassen van de bestaande huurovereenkomst voor beide partijen noodzakelijk, om zo gemaakte of nieuwe afspraken vast te leggen. Zo kunnen bepalingen verouderd zijn of bestaat er de wens dat mondelinge afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Indien de huurder de nieuwe huurovereenkomst niet wil accepteren, kan dit een geldige opzeggingsgrond met zich meebrengen.
4. Bestemmingsplan
Als de woning deel uitmaakt van een bestemmingsplan dat verwezenlijkt wordt, is het mogelijk op basis hiervan de huurovereenkomst op te zeggen door de verhuurder. Het moet hierbij wel gaan om een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan. De huurder moet in dat geval vertrekken om de op het verhuurde liggende bestemming te realiseren.
5. Geen goed huurderschap
Een huurder dient de woning te gebruiken “zoals een goed huurder betaamt”. Als uw huurder overlast veroorzaakt of de woning vernielt kan het huurcontract worden ontbonden omdat uw huurder geen goed huurder is. Deze opzeggingsgrond is ruim, waardoor veel zaken onder deze noemer geschaard kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan het niet op tijd betalen van de huur, het vernielen van het gehuurde of het bezorgen van overlast aan medehuurders of buurtbewoners.
Hoelang duurt een huurcontract?
Het is niet altijd nodig om een huurcontract te laten ontbinden om uw huurder de woning uit te krijgen. Als uw huurder een tijdelijk huurcontract heeft dat bijna afloopt, kunt u ervoor kiezen dit niet te verlengen.
Een huurder kan een huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd hebben.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt af na de afgesproken periode en de huurovereenkomst eindigt automatisch na afloop van deze periode. Wel moet u uw huurder minimaal drie maanden voor de einddatum schriftelijk informeren over het einde van de huur. Voor een zelfstandige woning is de huurtijd onder een contract voor bepaalde tijd maximaal 2 jaar.
Als verhuurder mag u de huur niet tussentijds stopzetten. Alleen als u geldige opzeggingsgronden heeft, kunt u de verzoeken tot opzegging van de huurovereenkomst.
Een huurder mag de huur wel tussentijds opzeggen. De opzegtermijn hangt af van wanneer de huurder betaalt. Als uw huurder de huur per maand betaalt, dan geldt er een opzegtermijn van één maand. Betaalt de huurder elke 3 maanden of meer? Dan geldt er een opzegtermijn van maximaal 3 maanden van tevoren.
Het is mogelijk om een huurcontract voor bepaalde tijd te verlengen, maar dan wordt de overeenkomst automatisch omgezet in een vast contract (onbepaalde tijd).
Opzeggingsgronden verhuurder bedrijfsruimte
Bent u een verhuurder van bedrijfsruimte? Dan gelden er iets andere opzeggingsgronden voor het huurcontract. Vooral winkeliers genieten een sterkere huurbescherming, omdat zij meer gebonden zijn aan de locatie waar hun bedrijfsruimte is gevestigd. Hierdoor kan een gedwongen uitzetting grote gevolgen hebben voor een winkelier.
Opzegging na vijf jaar
Een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte is doorgaans voor vijf jaar en wordt dan verlengd met nog een periode van vijf jaar. Na de eerste periode van vijf jaar kan een nieuwe overeenkomst worden aangegaan. Daarbij kan een nieuwe prijs worden afgesproken. Ook mag het contract door de huurder worden opgezegd. Als het contract niet wordt opgezegd, wordt het automatisch met vijf jaar verlengd.
Voor opzegging van de huurovereenkomst voor de eerste vijf jaar geldt een opzegtermijn van één jaar. Dit moet gebeuren middels een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.
Een huurder hoeft hiervoor geen geldige reden te geven.
Een verhuurder mag het huurcontract na de eerste vijf jaar alleen opzeggen om een geldige reden. Dit is op basis van dezelfde opzeggingsgronden als gelden voor andere huurders. Dit zijn:
- Wanprestatie
- Dringend eigen gebruik
- Weigering nieuwe huurovereenkomst
- Wijziging bestemmingsplan
- Geen goed huurderschap
In de aangetekende brief of het deurwaardersexploot moet de opzeggingsgrond vermeld worden. Als de huurder binnen zes weken na ontvangst van de mededeling akkoord gaat met de opzegging van de huur, dan wordt het huurcontract automatisch ontbonden. Gaat de huurder niet akkoord, dan moet de verhuurder de rechter inschakelen om het huurcontract te laten ontbinden.
Opzegging na 10 jaar
Na een tweede huurperiode van vijf jaar kunnen zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De huurder hoeft hier nog steeds geen reden voor te geven. De verhuurder kan de huur na 10 jaar makkelijker opzeggen.
Dit is bijvoorbeeld het geval als de huurder weigert om een redelijk nieuw aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden. Hierbij gaat het niet om de huurprijs, maar om de aanvullende voorwaarden zoals het gebruik van de gehuurde ruimte of de verdeling van onderhoudskosten.
Als de huurder het niet eens is met de beëindiging van de huurovereenkomst, kan hij naar de rechter stappen. Die zal vervolgens een afweging maken tussen het belang van de huurder om het pand te blijven gebruiken en dat van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter kan bijvoorbeeld ook besluiten dat de huurder wel moet vertrekken, maar dat de verhuurder verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is.
Als er in de eerste 10 jaar geen beëindiging van de huur heeft plaatsgevonden, dan wordt de huur automatisch voortgezet voor onbepaalde tijd.
Wilt u als verhuurder de huur van uw bedrijfsruimte opzeggen?
Vul uw gegevens in en onze specialisten nemen zo snel mogelijk contact met u op?
FAQ: Veelgestelde vragen over opzeggingsgronden verhuurder
FAQ: Is een wietplantage in een woning een geldige reden voor uitzetting?
Een wietplantage in een woning is bij wet verboden, kan een gevaarlijke situatie opleveren en overlast veroorzaken. Daarom kan een verhuurder een huurder die een wietplantage in zijn huurwoning heeft laten uitzetten op grond van dat hij de woning niet gebruikt zoals “een goed huurder betaamt”.
FAQ: Kan de huur van een woning tussentijds worden opgezegd?
Een huurder mag de huur altijd tussentijds opzeggen, mits hij een opzeggingstermijn van één betaalperiode in acht neemt. Dit is doorgaans een maand. Een verhuurder kan het huurcontract alleen tussentijds laten ontbinden op basis van één van de opzeggingsgronden. Hier moet altijd een rechter aan te pas komen (als de huurder zelf niet wil vertrekken). De rechter kijkt daarbij voor alle partijen naar de belangen bij beëindiging.
FAQ: Kan de huur van een winkelruimte tussentijds worden opgezegd?
De huur van een winkelruimte kan bij een contract voor bepaalde tijd niet tussentijds worden opgezegd. Dit geldt voor zowel de huurder als verhuurder. Een huurder kan de huur opzeggen bij het aflopen van de huurovereenkomst en moet hierbij de geldende opzeggingstermijn in acht nemen. Een verhuurder mag het huurcontract bij het eindigen van de huurperiode alleen beëindigen om geldige opzeggingsgronden en met inachtneming van de geldende opzeggingstermijn.
FAQ: Wat als het huurcontract met wederzijds goedvinden wordt ontbonden?
De strenge regels met betrekking tot het ontbinden van huurcontracten geldt alleen als één van beide partijen het niet eens is met beëindiging van de overeenkomst. Een huurovereenkomst kan altijd met wederzijds goedvinden ontbonden worden.
FAQ: Kan ik mijn huurder uitzetten en een schadevergoeding eisen?
Wilt u uw huurder uitzetten omdat hij schade veroorzaakt aan uw woning? Dan kunt u het huurcontract laten ontbinden en een schadevergoeding eisen voor de geleden schade.
FAQ: Wat als mijn huurder weigert te vertrekken?
Heeft de rechter de huurovereenkomst ontbonden, maar weigert uw huurder te vertrekken? Dan kunt u het pand laten ontruimen door een deurwaarder. Een gerechtsdeurwaarder is bevoegd huisuitzettingen uit te voeren.
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Invorderingsbedrijf kan bogen op een uitstekende staat van dienst als het gaat om het innen van schulden. Wilt u overleggen over uw zaak? Neem vrijblijvend contact met ons op via 070 – 762 0330 of klik op onderstaande knop!
Koninginnegracht 14 C
2514 AA Den Haag
070 – 762 0330
Fax: +3170 – 762 0335