Belegger in vastgoed dagvaardt huurder op advies Invorderingsbedrijf wegens wanbetaling. Belegger kan zo zijn rendement maximaliseren en schade beperken.
Per jaar haalt Invorderingsbedrijf heel wat vonnissen voor zijn opdrachtgevers. Zo ook in deze huurzaak bij de rechtbank Amsterdam. Hieronder wordt het gewezen vonnis verder toegelicht. De huurder van kantoorruimte moet betalen en vertrekken.
De casus
Onze opdrachtgever en eiser is belegger in bedrijfsmatig vastgoed. Deze heeft aan gedaagde, die handelt in de vorm van beroep en/of bedrijf, een in Amsterdam gelegen kantoorruimte verhuurd voor de duur van 5 jaar (bepaalde tijd dus). Gedaagde laat telkens huurachterstanden ontstaan. Op advies van ons besluit eiser de zaak – nu ook de buitengerechtelijke incassoprocedure maar deels resultaat had opgeleverd – te dagvaarden. Gevorderd wordt de achterstand in de lopende huur verhoogd met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten, ontbinding en ontruiming van het gehuurde en een schadevergoeding van 1 jaar wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Met het vonnis dat wordt gehaald, kan vervolgens beslag gelegd worden en het gehuurde worden ontruimd. Dit zorgt voor rechtszekerheid voor de belegger.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, wijst een bedrag aan schade toe en veroordeelt gedaagde tot ontruiming en betaling van de achterstand. Het verweer van gedaagde mocht niet baten.
Een groot deel van alle zaken die we voeren gaat over vastgoed en huurrecht. Daar ligt ook onze expertise. We werken voor diverse beleggers.
Waarom is onderstaand vonnis interessant?
- Dit vonnis bevestigt dat beleggers in vastgoed naast de huurachterstand ook een bedrag aan schade kunnen vorderen van hun huurders, als ze niet op tijd betalen en de huurovereenkomst (voor bepaalde tijd) moeten ontbinden.
- De rechter past de uitleg over het begrip kosten zoals bedoeld in 6:44 BW toe in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van juli dit jaar, welk arrest heeft bepaald dat buitengerechtelijke kosten, kosten zijn zoals bedoeld in art. 6:44 BW. Voorheen was hier veel discussie over.
- Onderstaande uitspraak bevestigt ook dat een kantonrechter geen betalingsregeling mag bepalen, als een debiteur hierom verzoekt. De kantonrechter is hiertoe niet bevoegd.
Vonnis
Datum: 11 september 2015
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis van de kantonrechter
Inzake
De besloten vennootschap R. B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: R
gemachtigde: mr. drs. J.J.F.M. Konings (Invorderingsbedrijf)
tegen
E.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: E.
procederend in persoon
Verloop van de procedure
- Bij dagvaarding van 24 maart 2015, met producties, vorderde R. zoals in de dagvaarding vermeld.
- E. nam een mondelinge conclusie van antwoord.
- Bij tussenvonnis van 24 april 2015 is de zaak verwezen naar de rolzitting voor schriftelijk voortprocederen.
- R. nam een conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis.
- E. nam een mondelinge conclusie van dupliek.
- Daarna is vonnis gevraagd.
Gronden van de beslissing
Feiten
Als gesteld en niet, althans onvoldoende, weersproken staat het volgende vast:
Tussen R. en E. bestaat sinds september 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte gelegen aan het adres X te Amsterdam (verder: het gehuurde). De huurprijs was laatstelijk € 756,25 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar.
Op enig moment is er een huurachterstand ontstaan. R. heeft daarop haar vordering uit handen gegeven.
Vordering
E. heeft bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en voorts E. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen en tot betaling van – na wijziging van eis – een bedrag van € 4.537,50 als huurachterstand tot en met maart 2015 alsmede een bedrag van € 9.075,00 als schadevergoeding. Nu E., ondanks daartoe te zijn aangemaand, met betaling in gebreke blijft, maakt R. voorts aansprakelijk op wettelijke handelsrente en een bedrag van € 700,29 voor buitengerechtelijke kosten.
E. stelt daartoe – kort gezegd – dat E. in gebreke is met de tijdige en volledige betaling van de huur. Zij heeft bij repliek haar vordering vermeerderd met inmiddels verschuldigd geworden huurpenningen (totaal € 6.050,00) en verminderd met de na dagvaarding ontvangen betalingen van E. (totaal € 2.457,00). De alsdan bestaande huurachterstand bedraagt nog steeds meer dan drie maanden, zodat zij haar vordering tot ontbinding en ontruiming handhaat. Aan reeds verschenen rente vordert zij bij repliek een bedrag van € 140,57 en ter zake van buitengerechtelijke kosten heeft zij haar vordering in zoverre gewijzigd, dat zij een bedrag van € 819,78 vordert.
Nu het een huurovereenkomst betreft voor de duur van vijf jaar, lijdt zij door de ontbinding schade in de vorm van huurderving over de resterende looptijd van de overeenkomst. Zij beperkt haar vordering ter zake tot 1 jaar huur, te weten (12 maal € 756,25) € 9.075,00.
Verweer
E. heeft de gevorderde huurachterstand erkend, maar aangevoerd inmiddels diverse betalingen te hebben verricht. Naar zijn zeggen zal hij de huurachterstand binnen drie maanden inlopen en betaalt hij iedere maand netjes zijn huur. Hij wil met de deurwaarder een regeling treffen. E. verzet zich tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming en wijst er op dat bij een eventuele ontruiming hij nog meer in de problemen zal komen.
Beoordeling
Hoewel door E. is gesteld dat hij de lopende huur voldoet, heeft hij daarvan geen bewijzen overgelegd. Nu de ontvangst daarvoor door R. wordt betwist, kan er niet van worden uitgegaan dat er andere betalingen zijn gedaan dan de door R. erkende betalingen van totaal € 2.457,00. De door R. gevorderde (gewijzigde) huurachterstand is dan ook toewijsbaar.
De hoogte van de toe te wijzen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal overeenkomstig de geldende tarieven worden berekend over de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand, nu gesteld noch gebleken is dat door de gemachtigde van R. nadien nog buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
Volgens artikel 6:44 Burgerlijk Wetboek dient een betaling in eerste instantie op de kosten in mindering te worden gebracht vervolgens op de verschenen rente en tot slot op de hoofdsom. IN dit geval zal de betaling van € 2.457,00 daarom eerst op de toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 700,29 in mindering worden gebracht en vervolgens op de hoofdsom. Daarmee bestaat er tot en met mei 2015 per saldo een huurachterstand van (€ 700,29 minus € 2.457,00 plus € 6.050,00) € 4.293,29.
De hoogte van de aldus bestaande huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. De vorderingen ter zake zijn dan ook toewijsbaar.
De gevorderde schadevergoeding wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst is toewijsbaar tot een bedrag als hieronder bepaald. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, omdat thans onvoldoende vast staat dat R. die schade daadwerkelijk lijdt.
Dat E. zich in een benarde situatie bevindt, valt te betreuren, maar doet aan de verschuldigdheid van de vordering van R. en de daarbij behorende kosten, niet af.
De kantonrechter is niet gerechtigd om een betalingsregeling vast te stellen. Hiervoor moet E. zich (wederom) rechtstreeks tot R. wenden of de gemachtigde van R.
E. dient te worden aangemerkt als in het ongelijk gestelde partij en te worden veroordeeld in de kosten van het geding.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte gelegen aan het adres X te Amsterdam;
- veroordeelt E. voornoemde kantoorruimte met de daarin vanwege E. aanwezige personen en zaken te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van R. te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
- veroordeelt E. om aan R. te voldoen: a) € 4293,29 als huurachterstand tot en met mei 2015, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid tot de voldoening; b) de som van € 756,25 voor elke maand of gedeelte daarvan na 31 mei 2015 gedurende welke E. het gehuurde in gebruik heeft gehouden en zal houden tot aan de ontruiming;
- veroordeelt E. bij wijze van schadevergoeding vanwege het voortijdige beëindigen van de huurovereenkomst te voldoen een bedrag gelijk aan de huurpenningen voor drie maanden, te rekenen vanaf de datum van ontruiming, doch niet meer dan een bedrag gelijk aan de huurpenningen voor het aantal maanden gelegen tussen de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden en hetzij de einddatum van de looptijd van de huurovereenkomst, hetzij de einddatum waarop het gehuurde opnieuw in gebruik is gegeven aan een derde;
- veroordeelt E. tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en E. niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief BTW;
- veroordeelt E. in de kosten van het geding, aan de zijde van R. tot op deze uitspraak begroot op exploot € 107,50, vastrecht € 932,00, salaris gemachtigde € 600,-, totaal € 1639,50 een en ander voor zover verschuldigd inclusief BTW;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. O.J. van Leeuwen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.
Noot
Hoewel in Nederland vonnissen openbaar zijn, hebben wij ervoor gekozen om partijnamen te anonimiseren.
Mogen we ook u van dienst zijn?
De juristen en incassospecialisten van Invorderingsbedrijf hebben een schat aan ervaring en kennis. Ons kantoor verzorgt gerechtelijke incassoprocedures door heel Nederland en zelfs in het buitenland. Geconfronteerd met wanbetaling? Neem dan contact met ons op via telefoonnummer 070 – 762 0330 of stuur ons een e-mail naar info@invorderingsbedrijf.nl.
Juridisch advies nodig?
Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact op!
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Alstublieft,
Uw download
Voorbeeld ingebrekestelling
Direct aan de slag met het versturen van uw ingebrekestelling? Gebruik dan onze handig voorbeeldbrieven.
Download nu uw ingebrekestelling voorbeeldbrief
Neem telefonisch of per mail contact op
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Alstublieft,
Uw download
Voorbeeld ingebrekestelling
Direct aan de slag met het versturen van uw ingebrekestelling? Gebruik dan onze handig voorbeeldbrieven.