Home PageSchade door huurder

Schade door huurder

Heeft uw huurder schade veroorzaakt aan het gehuurde pand of de woning? Volgens de wet is een huurder aansprakelijk voor alle schade die hem kan worden toegerekend. Aan het einde van de huurperiode moet hij de schade herstellen en de woning in de oorspronkelijk staat terugbrengen.

Heeft uw huurder een pand of woning beschadigd achtergelaten? Dan kan Invorderingsbedrijf de schade voor u verhalen op de huurder.

Heeft uw huurder schade veroorzaakt?

Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!

Schade aan huurwoning: wettelijke regels

De huurder van een woning, winkel of een bedrijfspand moet bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde weer opleveren.

Het is de wettelijke plicht (Artikel 218 Burgerlijk Wetboek Boek 7) van de huurder om de woning in goede staat terug te geven. De huurder is in principe aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde die is ontstaan door zich niet aan de wettelijke verplichtingen en huurvoorwaarden te houden.

“De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.”

Wie is er verantwoordelijk voor het onderhoud?

Schade aan een bedrijfspand of woning kan ook ontstaan door achterstallig onderhoud. Maar wie is er verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning? En wie is aansprakelijk als er schade ontstaat door een gebrek aan onderhoud?

Klein onderhoud

Volgens de wet is de huurder verantwoordelijk voor dagelijks onderhoud en kleine herstellingen. Als de huurder de woning niet goed onderhouden heeft of kleine problemen niet zelf hersteld heeft, dan kan de verhuurder de daaruit voortkomende kosten verhalen. Er moet uiteraard wel een causaal verband bestaan tussen de tekortkoming van de huurder en de schade.

Onder kleine herstellingen vallen onder andere:

het vervangen van een lekkende kraan
het vervangen van lampen
het vervangen van een wc-bril
het schilderen van de binnenmuren
het smeren van de deur

Groot onderhoud

Niet al het onderhoud is de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. Grote onderhoudsproblemen en niet-dagelijks onderhoud vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De verhuurder moet bijvoorbeeld vochtproblemen oplossen, lekkages verhelpen en een nieuw cv-ketel installeren als de oude stuk is.

De verhuurder kan de huurder in principe niet aansprakelijk stellen voor schade die door een gebrek aan groot onderhoud is ontstaan. Wel moet de huurder de verhuurder inlichten als er groot of niet-alledaags onderhoud nodig is. Als de huurder dit niet doet, kan de verhuurder hem alsnog aansprakelijk stellen op grond van nalatigheid.

Veranderingen aan een huurwoning

De huurder moet de woning in principe in de oorspronkelijk staat terugbrengen. Voor aanpassingen moet de huurder toestemming vragen aan de verhuurder, ook als het gaat om een verbetering van de woning. Als de verhuurder toestemming geeft voor de aanpassing, hoeft de huurder die aan het eind van het contract niet te herstellen.

Alleen voor veranderingen die de huurder eenvoudig en zonder veel kosten terug kan draaien, hoeft hij geen toestemming te vragen.

Geeft de verhuurder geen toestemming? Dan kan de huurder naar de rechter stappen. De rechter bepaalt dan of de beoogde veranderingen redelijk zijn en doorgevoerd mogen worden. Ook als de rechter de veranderingen heeft goedgekeurd, hoeft de huurder die niet meer te herstellen.

Heeft de huurder ongeoorloofde veranderingen doorgevoerd, dan moet hij de woning terugbrengen in de oorspronkelijke staat. Doet de huurder dit niet, dan kan de eigenaar de kosten voor het herstellen verhalen op de huurder.

Bewijs dat de schade is veroorzaakt door de huurder

Maar wat als een huurder nu ontkent dat hij de schade veroorzaakt heeft? De eenvoudigste manier is om als verhuurder voorafgaand aan het verhuren van de woning een voorinspectie uit te voeren en eventuele gebreken vast te leggen. Vervolgens kan er een opnamestaat (beschrijving van het gehuurde) aan de huurovereenkomst worden bevestigd.

Als er een beschrijving van de gehuurde woning is opgemaakt, dan is de huurder verplicht het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin het volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van reguliere slijtage of ouderdom. Alleen veranderingen waarvoor de huurder of rechter toestemming heeft gegeven zijn toegestaan.

Wat als er geen voorinspectie plaatsgevonden heeft?

Heeft u als verhuurder voor aanvang van de huur geen voorinspectie gehouden en is er geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt?

Daar zegt de wet het volgende over:

“Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.”

Dit betekent kort gezegd dat de wet ervan uitgaat dat de toestand van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst gelijk is aan die bij aanvang van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder met tegenbewijs komt.

Dat tegenbewijs kan bijvoorbeeld bestaan uit een verklaring van de vorige huurder, foto’s van de makelaar, e-mail of whatsapp berichten of bijvoorbeeld meldingen van de huurder zelf over ontstane schade.

Bovendien staat in lid 3 van Artikel 218 Burgerlijk Wetboek Boek 7 het volgende:

“Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.”

De wet gaat er dus vanuit dat de huurder de woning of het bedrijfspand zonder noemenswaardige beschadigingen heeft ontvangen. Als het gehuurde na het aflopen van de huurovereenkomst dus wel grote beschadigingen bevat, kan de verhuurder dus beargumenteren dat die tijdens de huurperiode ontstaan moeten zijn en dat de huurder dus aansprakelijk is.

Huurder moet veroorzaakte schade vergoeden

Als er in algemene zin schade ontstaat door de tekortkoming van een ander, dan is die ander volgens de wet verplicht de schade te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.

Een huurder is specifiek aansprakelijk voor alle schade die ontstaat door het niet nakomen van de huurovereenkomst, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van een woning of bedrijfsruimte.

Uw huurder aansprakelijk stellen

Als uw huurder de huurwoning of een gehuurd bedrijfspand beschadigd of niet in de oorspronkelijke staat achterlaat, kunt u hem dus aansprakelijk stellen en een vergoeding eisen voor de schade die u hierdoor heeft geleden.

Stap 1

Eindinspectie uitvoeren

Voer kort voor het einde van de huurovereenkomst een eindinspectie uit. Als u tijdens de gezamenlijke inspectie constateert dat de woning beschadigd is of niet meer in de oorspronkelijke staat verkeert, kunt u eisen dat de huurder dit herstelt.

Stap 2

Schade herstellen en veranderingen terugdraaien

Als na de voorafgaande inspectie duidelijk is geworden dat de woning niet meer in de oorspronkelijke staat verkeert, moet u de huurder de kans geven de gebreken zelf te herstellen.

Stap 3

Zelf herstellen

Weigert de huurder de schade te herstellen en draait hij doorgevoerde veranderingen niet terug? Dan kunt u deze werkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten daarvoor in rekening brengen bij de huurder. U kunt de kosten eventueel aftrekken van de betaalde borg.

Stap 4

Een schadevergoeding eisen

Betaalt de huurder de in rekening gebrachte kosten niet? Dan kunt u een schadevergoeding eisen via de rechter. Dit doet u door uw huurder te dagvaarden en een gerechtelijke procedure te starten. In de dagvaarding staat wanneer de huurder voor de rechter moet verschijnen en wat u van hem eist.

Tijdens de rechtszaak kunnen beide partijen bewijsstukken indienen en eventueel getuigen of experts oproepen. Uiteindelijk zal de rechter uitspraak doen. Als hij uw claim gegrond acht, dan moet de huurder een schadevergoeding en alle bijbehorende kosten (bijvoorbeeld de proceskosten en deurwaarderskosten) betalen.

Is de huurder vertrokken?

Is uw huurder plotseling vertrokken en reageert hij niet op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden? In de meeste gevallen is dat ongunstig voor de huurder zelf. Nadat u samen een inspectierapport heeft opgesteld, moet u hem namelijk de kans geven om de schade te herstellen. Vaak zijn deze kosten minder hoog dan wanneer de verhuurder de herstelwerkzaamheden zelf uitvoert. Deze kosten kunnen op de huurder worden verhaald.

Is uw huurder met noorderzon vertrokken en weet u niet waarheen? Invorderingsbedrijf kan uw debiteur voor u opsporen.

Huurder uitzetten

Komt u er tijdens de huurperiode achter dat uw huurder de woning vernielt of op een andere manier schade toebrengt aan het gehuurde? Dan kan dat als slecht huurderschap worden aangemerkt. Dit kan een reden voor beëindiging van het huurcontract zijn.

Als uw huurder bewust schade toebrengt aan de woning of zich structureel nalatig opstelt, dan kunnen we de huurovereenkomst via de rechter laten ontbinden en uw huurder uitzetten. Op deze manier maakt u de woning vrij voor een goede huurder.

De schade verhalen

Heeft u kosten moeten maken door schade die uw huurder heeft veroorzaakt? Of heeft u als verhuurder zelf veranderingen aan de huurwoning terug moeten draaien? Dan kunt u de kosten daarvoor verhalen op de huurder.

Weigert uw debiteur te betalen? Dan kunnen onze juristen u helpen bij het innen van de openstaande vordering. Dat doen we eerst op een minnelijke manier, door uw huurder een aanmaning te sturen en contact met hem op te nemen. Weigert uw huurder vervolgens nog steeds te betalen? Dan kunnen we een juridische procedure starten. Zodra we een vonnis van de rechter hebben, kunnen we beslag laten leggen bij uw huurder.

Schade door huurder verhalen?

Laat uw gegevens achter en we nemen binnen een dag contact met u op.

FAQ: Veelgestelde vragen over schade door huurder

FAQ: Moet ik de huurder in gebreke stellen?

Uit een arrest van de Hoge Raad blijkt dat de huurder ingeval een gebrekkige oplevering direct aansprakelijk is. De verhuurder hoeft de huurder niet eerst schriftelijk in gebreke te stellen om een schadevergoeding te kunnen eisen.

FAQ: Wat moet er in de opnamestaat staan?

Aan het einde van de huurperiode moet de huurder de woning in dezelfde staat opleveren als beschreven in de opnamestaat. Die opnamestaat moet een uitgebreide beschrijving van alle onderdelen van de woning bevatten. Als er in de opnamestaat beschreven staat dat de woning witte muren zonder gaten heeft, dan moet de woning ook op die manier opgeleverd worden?

FAQ: Moet de huurder slijtage herstellen?

Niet alle schade aan de woning hoeft de huurder te herstellen. De huurder is bijvoorbeeld niet verantwoordelijk voor normale slijtage. De verhuurder kan dus niet verwachten dat de keuken er na 15 jaar exact hetzelfde uitziet als bij aanvang van de huur.