Home PageHuurachterstand melden bij gemeente

Verhuurder moet huurachterstand melden bij gemeente

Heeft u als verhuurder te maken met een huurder die de huur niet betaalt? Dan is het belangrijk om dit te melden bij de gemeente. Als u als verhuurder de huurachterstanden niet meldt bij de gemeente, dan kan de rechter besluiten om eventuele ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. U kunt de huurder dan, ondanks de betalingsachterstanden, niet uitzetten. Hoe zit dat precies?

Behoefte aan juridisch advies?

Vul uw gegevens in en een van onze specialisten neemt zo snel mogelijk contact met u op.

Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening

Sinds 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) van kracht als onderdeel van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs).

Onderdeel van dit besluit is de verplichting voor verhuurders om huurders te wijzen op de mogelijkheid tot schuldhulpverlening én om betalingsachterstanden van de huurder te melden bij de gemeente. Dit geldt voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders.

Het doel hiervan is om schulden in een vroeg stadium in kaart te brengen, zodat de gemeente hulp aan kan bieden.

In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening staat namelijk het volgende:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college voor schuldhulpverlening te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Afwijzing vordering ontbinding van het huurcontract

Bij een huurachterstand is de verhuurder verplicht om de contactgegevens en de hoogte van de huurachterstand door te geven aan de gemeente. Als de verhuurder dit nalaat, dan heeft dat gevolgen, met name als in een later stadium een procedure wordt gestart om de huurovereenkomst te laten ontbinden.

Hoewel in de wetgeving namelijk geen sanctie opgenomen is voor het niet naleven van de regels, hebben meerdere rechters een vordering tot ontbinding afgewezen omdat niet aan de informatie- en meldverplichting is voldaan.

De rechter beoordeelt aan de hand van de dagvaarding of de verhuurder de huurder heeft gewezen op de mogelijkheid tot schuldhulpverlening en bij de gemeente melding heeft gemaakt van de huurachterstand. Hiervoor moet bewijs overlegd worden. Als dit bewijs ontbreekt, kan de rechtbank een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. In dat geval kan de verhuurder de wanbetalende huurder dus niet uitzetten.

De kortgedingrechter in Amsterdam heeft in 2022 bijvoorbeeld een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen omdat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de informatie- en meldplicht uit het Bgs.

De procedure bij een huurachterstand

Als u als verhuurder een huurder heeft die de huur niet op tijd betaalt, dan moeten de volgende stappen worden ondernomen:

Stap 1

Sociale incasso

Als een huurder de huur niet betaalt, dan moet de verhuurder zich inspannen om ervoor te zorgen dat de huurder die betalingsachterstand kan inlopen. Dit traject noemt men sociale incasso.

De verhuurder moet daarbij onder andere proberen persoonlijk contact op te nemen met de huurder om over de betalingsproblemen te spreken. Ook moet de verhuurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering (WIK-brief) sturen over de huurachterstand. In die schriftelijke herinnering moet de verhuurder schriftelijke toestemming vragen om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken. Tevens moet de verhuurder de huurder attenderen op de mogelijkheid tot schuldhulpverlening.

Tip: u kunt ook een huurincasso starten. In dat geval verzorgen onze incassospecialisten onder andere het versturen van de benodigde herinnering.

Stap 2

Melden huurachterstand bij gemeente

Wanneer de huurder de huurachterstand niet inloopt, dan moet de verhuurder contact opnemen met de gemeente om afspraken te maken over het doorgeven van de huurachterstand.

Omdat huurachterstanden persoonsgegevens zijn, moet daarmee zorgvuldig omgesprongen worden. Daarom maakt de gemeente duidelijk afspraken met de verhuurders. Pas als de gemeente aangeeft dat de huurachterstanden doorgegeven kunnen worden, kunnen deze worden ingediend bij het door de gemeente aangewezen meldpunt.

Stap 3

Gemeente biedt hulp aan

Zodra de gemeente het signaal van de verhuurder heeft ontvangen, doet de gemeentelijke schuldhulpverlener de huurder binnen vier weken een aanbod voor schuldhulpverlening. Het is aan de huurder of hij die hulp accepteert of niet. De verhuurder krijgt een bericht van de gemeente of de huurder aangeboden de hulp aanneemt.

Als de huurder de schuldhulp binnen 4 weken accepteert, moet de verhuurder volgens het Landelijk Convenant Vroegsignalering het incassotraject tijdelijk opschorten. Dit om de gemeente de kans te geven de vereiste hulp te verlenen. Eventueel wordt de verhuurder betrokken bij het afspreken van een betalingsregeling of een schuldregeling.

Stap 4

Voortzetting incasso en huisuitzetting

Als de huurder hulp van de gemeente niet accepteert of het ook met hulp van de gemeente niet lukt om de huurachterstand in te lopen, kan de verhuurder het incassotraject voortzetten, onder meer met een juridische incassoprocedure en beslaglegging. Ook kan de verhuurder een procedure starten om het huurcontract te ontbinden.

Achterstallige huur innen?

Vul uw gegevens in en een van onze incassospecialisten neemt zo snel mogelijk contact met u op.

Hoe kan de verhuurder een huurachterstand melden?

Hoe de huurachterstand gemeld moet worden, kan wisselen per gemeente. Iedere gemeente heeft een college voor schuldhulpverlening. De verhuurder moet hier contact mee opnemen. Het college geeft vervolgens aan op welke manier de betalingsachterstand doorgegeven kan worden.

Omdat er privacygevoelige informatie wordt gedeeld, sluit de gemeente vooraf een overeenkomst met de verhuurder, waarin wordt afgesproken op welke manier de gegevens gedeeld worden. Dit kan bijvoorbeeld via een e-mailadres, website of webportaal zijn.

Hulp nodig bij het incasseren van een huurachterstand?

Heeft u een huurder die de huur niet betaalt? Invorderingsbedrijf kan de achterstallige huur voor u incasseren. Draag de vordering over aan onze specialisten en zij verzorgen de complete incassoprocedure, van het minnelijke traject tot een eventuele gerechtelijke procedure.

Ook kunnen onze juristen de huurovereenkomst voor u laten ontbinden bij de rechtbank, zodat u de woning kunt verhuren aan iemand die wel op tijd betaalt.

Een huurincasso starten?

Vul uw gegevens in en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.

FAQ: Veelgestelde vragen over het melden van huurachterstanden als verhuurder

FAQ: Wat is sociale incasso?

Het uitgangspunt van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is sociaal incasseren. Sociale incasso betekent een mensgerichte aanpak, gericht op het vinden van een passende en duurzame oplossing. Onderdeel daarvan is onder andere dat de verhuurder in gesprek moet gaan met de huurder en moet wijzen op de mogelijkheden tot schuldhulpverlening.

FAQ: Wanneer kan de verhuurder de achterstand melden?

Verhuurders kunnen een huurachterstand van meer dan 30 dagen melden bij de gemeente. Wel moet de huurder eerst een betalingsherinnering hebben ontvangen. In de praktijk kan de verhuurder de achterstand daardoor meestal na 6 weken doorgeven.

FAQ: Wanneer is het mogelijk om een huurcontract te laten ontbinden?

Wilt u uw huurder uitzetten? Een huurovereenkomst ontbinden is mogelijk als de huurder zich niet aan de afspraken houdt. Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Het niet betalen van de huur is zo’n tekortkoming. De huurder is immers overeengekomen om huur te betalen voor het gebruik van de woning. Doet hij dat niet, dan levert hij een wanprestatie. In de praktijk is een huurachterstand van minimaal drie maanden voldoende voor de rechter om de vordering tot ontruiming toe te wijzen.

FAQ: Wordt een vordering tot ontruiming altijd afgewezen als er geen melding is gemaakt bij de gemeente?

Het is niet zo dat de rechter de vordering tot ontruiming altijd afwijst als de verhuurder niet aan de informatie- en meldplicht heeft voldaan.

De rechter maakt de afweging of het aannemelijk is dat de betalingsachterstand ook zover zou zijn opgelopen als de verhuurder zich wel aan zijn verplichtingen had gehouden. Als de rechter tot de conclusie komt dat de huurder hoe dan ook niet in staat was geweest de huur te betalen, dan kan de vordering alsnog worden toegewezen. Dat geldt ook als de huurder bijvoorbeeld geen toestemming heeft gegeven om de contactgegevens te delen.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2022 bijvoorbeeld dat het verzuim om de betalingsachterstanden te melden bij de gemeente een ontbinding van de huurovereenkomst niet in de weg staat. Omdat de huurder geen geld had kwam de rechter tot het oordeel dat er – ook als de verhuurder de achterstand wel had doorgegeven – geen oplossing mogelijk was geweest.

FAQ: Moet ook een particuliere verhuurder achterstanden doorgeven aan de gemeente?

Ook een particuliere verhuurder moet de huurder wijzen op de mogelijkheid tot schuldhulpverlening en de huurachterstand doorgeven aan de gemeente. De meeste gemeenten hebben met woningcorporaties afspraken gemaakt over het doorgeven van achterstallige huur, maar met particuliere verhuurders is dat niet altijd mogelijk. Als particuliere verhuurder moet u daarom zelf contact opnemen met uw gemeente als uw huurder een betalingsachterstand heeft opgebouwd.